Pemerintah daerah masih bergantung besar pada dana transfer dari pusat. Data APBD menunjukkan transfer dan TKDD masih mendominasi, sementara Pendapatan Asli Daerah (PAD) sering kalah jauh dibanding belanja pegawai. Kondisi ini membuat ruang fiskal daerah semakin sempit.
Salah satu potensi besar yang belum digarap maksimal adalah Barang Milik Daerah atau BMD. Banyak aset daerah, terutama yang idle, sebenarnya bisa menghasilkan retribusi jasa usaha tanpa mengganggu pelayanan publik. Sayangnya, kontribusi BMD ke PAD di banyak daerah masih kecil.
Artikel ini membahas kenapa pemanfaatan BMD sering macet, apa yang harus diperbaiki, dan langkah praktis yang bisa langsung diterapkan. Kita pakai pendekatan ekosistem pemasaran terpadu supaya aset idle berubah jadi sumber pendapatan yang berkelanjutan.
Apa Itu BMD dan Kenapa Penting untuk PAD?
Barang Milik Daerah adalah aset milik pemerintah daerah yang digunakan untuk menjalankan tugas pemerintahan. Menurut regulasi, aset yang tidak mengganggu fungsi OPD bisa dimanfaatkan lewat sewa, pinjam pakai, kerja sama pemanfaatan (KSP), bangun guna serah (BGS), atau bangun serah guna (BSG).
Pemanfaatan ini sah masuk objek retribusi jasa usaha berdasarkan UU Nomor 1 Tahun 2022. Artinya, hasilnya langsung menambah PAD. Masalahnya, banyak BMD masih idle. Aset menganggur tetap butuh biaya pemeliharaan, tapi tidak menghasilkan apa-apa.
Studi di berbagai daerah seperti Maluku, Sleman, Bulukumba, dan Manokwari menunjukkan pola yang sama. Kontribusi pemanfaatan BMD terhadap PAD masih rendah meski potensinya ada. Aset idle bukan sekadar masalah inventaris, tapi masalah produktivitas.
Mengapa Pemanfaatan BMD Sering Tidak Optimal?
Akar masalahnya bukan hanya “ada aset idle”. Rantai pemanfaatannya putus di banyak titik. Data aset ada, tapi tidak siap secara legal dan bisnis. Informasi pasar hampir tidak tersedia. Calon mitra susah menemukan peluang. Transaksi dan pengawasan kontrak sering lemah.
Diagnosis Five Whys memperlihatkan alurnya jelas. Kontribusi PAD stagnan karena banyak aset idle. Aset idle tidak dimanfaatkan karena mitra sulit dapat informasi lengkap. Informasi sulit didapat karena belum ada mekanisme penawaran berorientasi pasar. Mekanisme itu belum ada karena belum ada ekosistem pemasaran. Akarnya adalah kapasitas manajerial dan komersial pengelola yang masih terbatas.
Temuan BPK RI di IHPS Semester II 2025 juga menguatkan. Ada ribuan unit sewa BMD yang belum punya dasar hukum. Beberapa mitra KSP/BGS/BSG belum bayar kontribusi dan denda secara wajar. Jadi, masalahnya bukan hanya kurang transaksi, tapi juga kualitas transaksi yang rendah.
Siapa yang Bertanggung Jawab dan Bagaimana Memperbaikinya?
Pengelola BMD di tingkat daerah, biasanya Badan Keuangan atau BPKAD, memegang peran utama. Kepala daerah sebagai pengambil keputusan, Diskominfo untuk sisi digital, dan Kementerian Dalam Negeri sebagai pembina. Tanpa kolaborasi, ekosistem sulit terbentuk.
Solusi yang ditawarkan adalah Ekosistem Pemasaran BMD Terpadu. Ada lima lapisan yang harus saling terhubung:
Pertama, Governance dan Asset Readiness. Lakukan inventarisasi akurat, legal audit, penilaian kondisi fisik, dan analisis Highest and Best Use (HBU). Aset yang belum jelas status hukum atau fisiknya jangan dipaksakan jadi investment-ready.
Kedua, Market Information. Bangun Katalog Investasi BMD berbasis digital. Katalog ini berisi identitas aset, lokasi, foto, spesifikasi, status legal, aksesibilitas, potensi pemanfaatan, batasan, skema yang diizinkan, dan kontak pengelola. Informasi sensitif tetap dilindungi, tapi data yang dibutuhkan calon mitra harus transparan.
Ketiga, Market Engagement. Publikasikan katalog, lakukan market sounding, dan jalin komunikasi dengan calon mitra. Pemerintah tidak lagi menunggu orang datang bertanya satu per satu.
Keempat, Transaction Management. Proses pemanfaatan tetap mengikuti regulasi (PP 28/2020 dan Permendagri 19/2016 jo. Permendagri 7/2024). Perjanjian jelas, kontribusi dipantau, dan monitoring kontrak dilakukan secara rutin.
Kelima, Value Creation. Hasilnya adalah peningkatan utilisasi aset, pengurangan biaya idle, manfaat ekonomi lokal, dan kontribusi ke PAD. Data transaksi lalu kembali masuk sistem untuk memperbaiki katalog berikutnya.
Langkah Praktis yang Bisa Langsung Dikerjakan
Prioritas pertama adalah Katalog Investasi BMD Digital. Ini quick win yang menjawab information gap tanpa harus menunggu restrukturisasi besar. Tetapkan standar data minimum, validasi triwulanan untuk aset yang ditawarkan, dan pembaruan segera jika status berubah. Pengelola BMD bersama Diskominfo bisa jadi eksekutor utama. Kemendagri bisa menyusun pedoman metadata dan indikator kinerja.
Prioritas kedua adalah membentuk fungsi khusus atau UPT Pemanfaatan BMD. Fungsi ini fokus pada pipeline: screening, kajian kelayakan, business packaging, koordinasi proses, sampai monitoring. Daerah dengan portofolio kecil cukup pakai task force. Daerah dengan volume besar bisa pertimbangkan UPT. Ukuran kinerjanya: waktu proses, jumlah aset siap tawar, tingkat konversi proposal jadi perjanjian, dan penerimaan.
Prioritas ketiga adalah peningkatan kompetensi komersial ASN pengelola BMD. Latih empat kelompok kemampuan: technical asset readiness (inventarisasi, legal audit, penilaian), commercial analysis (HBU, feasibility study, market analysis), market engagement (profil aset, komunikasi peluang), dan transaction monitoring. Bentuknya bisa bimbingan teknis, micro-credential, coaching clinic, atau pendampingan kasus nyata. Kolaborasi dengan penilai, praktisi real estate, dan akademisi akan mempercepat hasil.
Urutan implementasi penting. Mulai dari katalog dulu supaya ada pipeline aset yang jelas. Baru perkuat kelembagaan. Terakhir bangun kapasitas SDM. Jangan kebalik, supaya investasi tidak sia-sia.
Kapan dan Di Mana Harus Mulai?
Mulai sekarang, terutama di daerah yang PAD-nya masih rendah atau aset idlenya banyak. Contoh konteks Maluku Utara menunjukkan persentase PAD terhadap pendapatan daerah naik dari 26% (2023) ke 33% (2025). Tren positif ini perlu diperkuat dengan sumber berkelanjutan, termasuk pemanfaatan BMD.
Setiap daerah bisa mulai dari aset yang paling siap: lokasi strategis, status legal jelas, dan minat pasar sudah ada. Screening awal memisahkan aset yang memang harus idle (cadangan pelayanan, kepentingan strategis) dari aset yang layak ditawarkan.
Strategi Actionable untuk Pemerintah Daerah
Buat daftar aset idle yang sudah lolos screening. Lengkapi data legal dan fisik. Susun profil sederhana untuk 5–10 aset prioritas. Publikasikan di portal resmi atau katalog digital sederhana. Buka saluran komunikasi untuk calon mitra. Pantau setiap tahapan transaksi dan evaluasi hasilnya setiap triwulan.
Ukuran keberhasilan jangan hanya target penerimaan. Lihat juga utilisasi aset, jumlah proposal yang masuk, kualitas perjanjian, dan kepatuhan mitra. PAD adalah outcome, bukan satu-satunya tujuan. Yang utama adalah mengubah paradigma dari administrator aset menjadi asset manager yang produktif dan taat aturan.
Dengan ekosistem pemasaran terpadu, BMD idle tidak lagi jadi beban. Ia berubah menjadi portofolio yang dikelola profesional, transparan, dan menghasilkan nilai publik. PAD naik, pelayanan tetap terjaga, dan tata kelola semakin baik.
Penulis: Dimas Bayunegara, S.H.
